reits什么意思

就在五一假期前，4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点相关工作的通知，正式启动基础设施板块公募reits试点工作。

你知道这个通知的每一个字，但你连接它时可能无法理解它。这个通知，粗糙难懂，其实影响深远。

我们来说说什么是reits。跟我们普通人有什么关系？

01reits到底是个啥

reits的发音是“瑞慈”，听起来像瑞幸的哥哥，但是要靠谱得多。

它的全称是房地产投资信托基金，中文名是房地产投资信托基金。

简单地说，这次房地产投资信托基金的公开发行是在一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资不动产项目，然后赚到的钱大家分.

该试点项目采用“公共基金单一基础设施资产支持证券”的产品结构。

你什么意思？举个例子：

我建了一条公路，以后收过路费，但是初期投资太大，花了100亿。

此时，我可以把这条路的所有权和未来的通行费打包成一个资产证券化(abs)，然后把这个abs做成一个基金，通过公开发行渠道卖给千千成千上万的散户。

这样我就可以抽出800亿(我自己至少要投资20%，不能跑)来修别的路，基金每年会把我收的高铁费的90%作为分红。

所以所谓的reits对我来说是一种新的融资形式。对于散户来说，是一个新的投资品种。

而且我和散户的利益是一致的，项目运营得好，我们是双赢的。

事实上，在国外，reits已经发展得非常成熟。特别是在美国，reits的规模已经超过一万亿美元：

截至2019年底，房地产投资信托基金已超过2万亿美元，其中约65%来自美国。

但由于规模大、情况复杂、稳定，中国酝酿了十几年，也算是正式开始了公募试点。我们是第40个建立reits工具的国家。

02reits会进一步推高房价么？

因为中文名是“房地产投资信托基金”，所以很多人误解了reits，认为这个东西是用来炒房的工具，开发商可以用它来筹集资金在盖楼抢地。

也有很多大v不理解，以房子为例，说reits就是房子一直涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的好处。

好的政策一直被解读为集团炒房。

事实上，reits和炒房，半毛钱关系都没有.

仔细看看这个试点项目就知道，此次公募中，房地产投资信托基金支持的重点项目主要在新老基建.

根据通知，应优先支持基础设施产业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目.

此外，通知还鼓励信息网络等新基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。

这些与房地产投机无关：

你可能会想，现在没有试点，不代表以后就没有房地产的reits。

我之所以这么想，是因为你不了解上广泛使用的reits的标的资产。

房地产投资信托基金(reits)几乎不投资开发性房地产，而是投资能够产生稳定现金流和固定收益的成熟房地产项目，如酒店、写字楼、企业、基础设施等。与传统民居建筑严格隔离。

想想眼前的高速公路的例子。只有收费有稳定的现金流，才能产生reits。

别忘了，与许多一文不名的上市公司不同，房地产投资信托基金90%的利润都要支付股息。强制性的高股息也抑制了房地产投资信托基金用留存资金扩张的冲动。

有一种和房子有关的reits，就是底层资产是长期出租公寓的reits。但同样，此类项目侧重于稳定租金。

而且reits开辟了政策性住房(尤其是出租屋)的退出渠道，实际上对房价有一定的抑制作用。

对此，肖刚表示：“海外市场经验表明，实施房地产投资信托基金(reits)将有助于降低房地产市场的价格波动，不会推动房价的非理性上涨。”

所以我说，reits和高房价没关系。

但是我们能说reits和房价没有关系吗？不是。这里有一条暗线，值得你关注：

优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点地区，支持新区和有条件的经济技术开发区开展试点

明白什么意思了吗？

这些政策支持的地区大多是经济发展良好的核心地区。只有在这些领域才能产生更加可靠的仓储、环保、酒店、购物中心等现金流稳定的项目。

想发财先修路。众所周知，基本建设对经济有推动作用。引入reits将进一步扩大这些地区的发展优势。

这些区域发展好了，会对其他地区形成比较明显的虹吸效应，人才和资源都会进一步汇集到大城市圈。

在这种情况下，你能猜到哪里的房价会更有利吗？

强者恒强，龙头会穿越，这跟炒股票是一样一样的道理。

那么，reits的推出跟组团炒房没关系。但它对于城市竞争力来说，是一种助推，会进一步扩大核心城市的优势。

这才是reits对房价的真正影响。明白了之后，千万不要选错了城市买房。

03reits有投资价值么？

以前中国的reits一直是私有的，叫reits样，普通人是不能参与的。

本指引提出，公众投资者通过基金销售机构询价确定的认购价格参与基础设施基金份额的认购。

这意味着个人终于可以直接投资公募reits了！

与私募相比，公募具有规模大、投资者人数不限、流动性好的优点，也丰富了投资者的投资品种和渠道。

它为个人投资者提供了一个机会，可以用很小的资金，参与优质大宗物业（如租赁公寓楼、商场、物流设施等）的投资，且这些物业都是由专业机构管理运营维护。

而reits可以定期分红。这特别适合投资后还需要现金的投资者。

当然，如果这个投资房地产投资信托基金的机会是一个好机会，我们必须首先看看收益和风险.

从资产配置的角度来看，reits相对于其他主要资产(现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等)而言，具有固定性、持久性、独特性和长期稀缺性的特点。).

众所周知，股票是大规模资产中长期收益比较高的类别之一。从美国的长期经验来看，立达，尤其是股票型立达，回报率高于股票，超过了标准普尔500、纳斯达克指数和道琼斯工业平均指数：

波动率相对不高(图中蓝柱)，低于私募和部分股票：

从风险收益率来看，公募reits在过去20年的夏普比率为0.44，仅低于低波动性的两类固定收益产品(美国广义债券和长期债券)，优于股票、其他固定收益产品和对冲基金。

所以，根据老美几十年的经验，reits确实是一个不错的投资品种，不仅受到个人投资者的喜爱，而且被很多机构视为资产配置的重要组成部分。

中国的房地产投资信托基金。这种投资品种肯定会有很好的投资价值。

但是，中行原油这件事也提醒我们，我们的金融创新，从制度设计到从业者到投资者，真的几乎是有趣的。

关于reits基金，我们在运营团队、财务设计、制度配套等方面确实还有很长的路要走，需要一步一步的完善。

道路漫长，修远繁忙。中国的reits，一个万亿的市场，肯定是有风险的，但是投资机会肯定很多。如果试点成熟了，一定要做好入股的准备。

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