济南房价大跌已成定局？

关注：97 发布时间：2021-10-12 09:49:04

济南的房价透支了未来很多年的收益，而且升水率太高，不太可能在两三年的短时间内继续上涨。五年后重回2018年高点还不错。

在第一批开始回调的城市中，济南的房价跌幅远远超出了很多人的预期。一些房地产已经从2018年的高点下跌了近30%。虽然挂牌价格看似只有20%左右的跌幅，但实际上几乎没有房子是按照挂牌价格出售的，实际成交价格远低于挂牌价格。这说明这些业主对自己的房子没有太大的信心。但如此低的价格并没有促进成交量的反弹，反而有更多的人在观望，说明大家对房价上涨没有信心。既然买卖双方都没有信心，再加上不断的调控，谁又能带动房价上涨呢？

从逻辑上讲，大家都知道房价要么和当地的经济实力、城市竞争力、人口密度挂钩，要么和气候、住宅挂钩。但是很明显济南和后者完全不合拍。2019年夏季，平均气温排名北方第四，空气质量指数全国倒数20，交通拥堵指数全国第三。所以气候和居住的优势完全没有优势。济南的经济和竞争力虽然可以接受，但要做个比较才能下结论。济南作为内陆省会，没有成都、长沙、郑州的优势，甚至竞争力明显不如。济南目前是二线，其他三条是新一线。但济南的房价是这四个城市中比较高的，无论从情感上还是理性上都说不过去。即使与全省相比，青岛也比济南发达，依山傍海，气候宜人。夏天比济南凉快，冬天比济南暖和，空气质量好很多，但房价只是和济南大致相当。

综上所述，济南的房价是主流城市中比较高的。所以，既然跌了这么多，说明市场认可度不够高，在楼市整体低迷的这段时间里，很难继续上涨。但作为省会城市，不太可能继续下跌，所以未来几年箱子震荡的概率更高。想涨就要等下一个周期。

另外补充两点，沈阳大概率会成为下一个中学城市，因为东北是目前唯*一个空置的区域。还有一点是，在比较近结束的长江论坛上，高层官员明确表示，各省要降低省会比重，重点发展多中心模式，加强区域经济发展。所以济南建设强省的步伐似乎会放缓，中国的愿景还要等两三年后。这些对济南楼市都不好。